집 구매하는 방법 - 넷

Closing

 

Offer가 받아 들여지면 (accepted) 그 다음에 바로 seller가 지정한 title 회사에 escrow account가 열리고 이제 여기를 통해 남은 절차가 진행된다. Title 회사라는 곳은 말하자면 또 다른 부동산 중계소 같은 곳이라고 생각하면 되는데 realtor가 집을 알아 보고 집에 대한 온갖 정보, 방문 일정 잡기, offer 쓰기 등을 담당한다면 title 회사는 매매가 이루어지는 모든 서류 작업을 담당한다고 보면 된다. 

Escrow account가 열리면 일단 그 account에 honest money를 입금한다. 말하자면 계약금 같은 건데 집값의 1-3% 정도에 해당한다. 그리고 closing date, 즉 모든 매매 절차가 끝나는 날을 정하게 되는데 보통 4주 정도 후로 잡는다. 이 4주정도의 시간동안 seller는 이사 나갈 준비를 하게 되고, buyer는 열심히 mortgage를 알아 보고 funding이 이루어지도록 준비하는 것이다.

 

앞서 offer를 넣을 때 mortgage 회사로부터 pre-approval letter를 받았지만 이게 mortgage를 얻을 수 있는 절대 신용장은 아니다. 그리고 한 회사로부터 pre-approval letter를 받았더라도 반드시 그 회사를 통해서 mortgage를 받을 필요도 없다. 지금부터 실질적으로 소위 mortgage shopping이 시작되는 것이다.

 

Mortgage 회사마다 조금씩 이자율도 다르고 조건도 다르다. 내 경제 상황, credit score, 그리고 내 수입 정도, 그리고 실제 빌려야 하는 금액에 따라 실제 이자율이 정해진다. 일단 사고자 하는 집이 정해졌기 때문에 downpayment를 제하고 실제 필요한 mortgage 금액이 정해졌다. 그러면 이 정보들을 가지고 서너 군데 mortgage 회사에 연락을 해 보면 정확한 이자율과 monthly payment 금액을 알 수 있다. 

 

Mortgage를 얻는 과정에서 "point를 산다"라는 개념이 있는데 이건 선이자분을 말한다. 즉 이자율이 4.5%라고 하면 point를 사서, 즉 선이자를 얼마 내고 이자율을 조금 낮출 수 있다. 이렇게 여러 mortgage 회사에서 각 조건들을 알아 본 후에 자신에게 가장 알맞은 조건을 골라 그 회사랑 mortgage를 진행하면 된다. 결국 집담보 대출이기 때문에 mortgage 회사에서는 downpayment 금액, 현재 통장 잔고 증명, 지난 두어달 정도의 월금 명세표 (paystub), 그리고 작년 세금 보고서 1040 등을 요구하게 된다. 조건에 맞고 이 회사가 제일 좋겠다고 내가 정한다고 해서 mortgage가 바로 진행되는 것이 아니라는 뜻이다. 이러한 필요 서류등을 제출하고 나면 underwriter 라는 대출 심사관이 각종 서류를 심사해서 정말 대출이 가능한지 하나씩 따져 보게 된다. 이 과정에서 다른 증빙 서류 등을 더 요구하기도 한다. 

 

이런 대출 심사 과정이 있기 때문에 사실상 4주 정도의 시간이 필요한 것이다. 아무리 완벽한 서류에 대출 조건이 다 맞더라도 적어도 2주 이상의 시간이 소요되기 때문이다. 앞서 seller가 best offer를 고를 때 buyer의 mortgage closing 요건도 본다고 하는 이유가 여기에 있다. 이 대출 심사 과정에서, 흔하지는 않지만 종종 거절되는 경우가 생기기 때문이다. 대출이 안 되면 당연히 buyer는 집을 살 돈을 마련할 수 없고 그러면 당연히 deal이 깨지게 마련이다. 이렇게 deal이 깨지고 나면 다시 집을 마켓에 내어 놓게 되는데 이렇게 다시 나오는 집은 사람들이 buyer에게 문제가 있다고 생각하는 것이 아니라 집에 문제가 있다고 생각하기 때문에 예전과 같은 offer를 받는 것이 쉽지 않아진다. 

 

대출 심사 과정이 진행되면서 크게 문제가 없으면 title 회사와 mortgage 회사 양쪽에 서로의 연락처를 전달해 준다. 그리고 대출 심사가 끝나고 mortgage가 승인나면 내가 중간에 연결할 필요없이 자기네들이 알아서 서로 정보를 교환하고 closing date에 맞추어 mortgage회사가 title 회사에 대출금을 송금하게 된다.

 

그러면 buyer에게 남은 과정은 closing 당일 준비된 downpayment를 title 회사의 account에 입금만 하면 된다. 보통 몇십만불 정도가 되기 때문에 closing 하기 2-3일 전에 title 회사에서 송금하기 위한 계좌 번호를 알려 준다. 그러면 downpayment가 준비된 은행에 가서 해당 계좌 번호로 송금 (wire transfer)를 요청하게 되고 송금이 이루어지면 title 회사에서는 그 결과를 바로 확인하고 mortgage 회사에의 송금도 이루어졌는지 확인해 모든 절차가 끝나게 된다.

 

 

Closing day

 

모든 절차가 끝나 closing date에 title 회사가 모든 송금이 끝났는지 당일 오전에 확인하고 나면 그 날 title 회사를 방문해 온갖 서류에 사인하는 일만 남았다. Title 회사에 가면 우선 전화번호부 두께의 서류를 준비해 놓고 있는데 정말 별의별 내용이 다 있다. 이 서류 전부를 그 자리에서 일일이 다 읽어 본다는 건 현실적으로 불가능하기 때문에 보통 title 회사의 담당자가 이 서류는 무엇에 관한 것이지 간단히 설명해 주고 사인할 곳을 표시해 준다. 이 때 보통 내 realtor가 같이 자리하고 부가적인 설명을 해 주곤 한다. 일일이 fine print를 모두 볼 수는 없지만 적어도 중요한 부분들, 이름의 spelling, 현 주소 등 틀리면 안되는 정보들에 대해서만 확인하고 하나 하나 사인하면 된다. 워낙 서류가 많아서 간단한 설명을 듣고 사인하는 데에만 한시간 넘게 걸리기도 한다. 

 

사인이 다 끝나면 buyer쪽 서류를 전부 복사해서 복사본을 만들어 주고 seller의 사인이 필요한 부분은 따로 seller가 사인을 마칠 때 그 때 복사본을 받을 수 있다. 전체 deal은 buyer/seller 양쪽 다 사인을 마쳤을 때 비로소 끝나게 된다. Austin/TX에서 새 집을 구입했을 때는 내가 먼저 방문해서 사인을 다 했고 두시간 정도 후에 seller가 와서 사인을 한다고 했다. 그리고 seller가 사인을 다 마쳤을 때 title 회사에서 연락이 와서 집 열쇠를 받아 가라고 했다. San Jose/CA에는 seller가 먼저 사인을 했기 때문에 내가 사인을 다 마친 후 그 자리에서 집 열쇠를 받았다. 이제 정식으로 이 집은 내 집인 것이다.

 

이러한 과정은 모두 deal 과정이고 이렇게 집 소유자가 바뀌었다는 것을 공식적으로 county에 등록할 필요가 있다. 이 과정도 title 회사에서 다 진행한다. 보통 한달 정도 지나고 나면 county offer에서 집의 소유가 바뀌었다는 등록 서류가 온다. 

 

이제 서류 상으로도 완전한 내 집이 된 것이다. 

 

 

Utility account 열기

 

집 매매가 끝나고 나면 closing date를 기준으로 내 집이기 때문에 그 날짜를 기준으로 온갖 utility를 연결해야 한다. 수도/전기/가스, 그리고 trash pickup 등인데 주거지 주소에 따라 관리하는 주체가 전부 다를 수도 있다. 지금 사는 Austin/TX 집 기준으로는 상하수도, trash pickup은 Austin 시가 Austin Utility라는 이름으로 담당하고, 전기는 Pedernales 라는 회사를 통해, 가스는 Texas Gas라는 회사가 서비스를 제공한다. 그러면 각 회사에 전화 하거나 인터넷 사이트를 통해 utility account를 열고 closing date 기준으로 서비스가 시작되도록 신청하면 된다.

 

예전에 어떤 글에서 자기 closing date를 8월 1일인데 실제 이사를 8월 15일날 할 예정이니 그 때 맞추어서 utility를 열면 되냐고 질문한 적이 있었다. 이전 집 주인은 당연히 closing date가 8월 1일이기 때문에 자기 이름으로 된 utility account를 8월 1일, 혹은 7월 31일 기준으로 닫았을 것이다. Utility account를 닫았다고 해서 바로 서비스가 끊어지지는 않는다. 여전히 전기는 들어 오고 가스로 들어 올 수 있다. 물론 Georgetown/TX 시의 경우 물은 끊어지기도 한다. 그런데 자기는 15일에 이사를 들어 가니까 그 때부터 account를 연다고 하면 사실상 15일 정도가 붕 뜨게 되는데 utility 회사도 바보는 아니다. 서류 상 그 집 주인이 누군지 알 수 있고 아무런 account가 open되어 있지 않으면 집주인이 결국 그 비용을 내야 한다. 

 

일부 서비스는 신청한다고 해서 바로 연결되거나 open 되지 않으므로 closing date가 결정되면 그 전에 미리 예약을 해 두면 그날부터 서비스를 받을 수 있다. 만일 이사를 하는 경우 같은 회사에서 서비스를 받고 있었으면 이전 서비스를 close 하고 새 주소로 open 하는 것이 아니라 이전 (transfer) 서비스를 신청할 수도 있다. 서비스 회사가 달라 이전 주소의 서비스를 close 하는 경우 새 주소를 입력해야 하는데 남은 utility 비용 고지서 혹은 deposit을 했을 경우 남은 금액을 우편으로 받을 수 있다. 나중에 이사 하는 과정에 대해서도 한번 정리할 예정이지만 이사만큼 골치 아픈 일도 없다.

 

 

San Jose/CA vs Austin/TX

 

San Jose/CA에서 살 때 한번, Austin/TX로 이사 와서 한번 집을 구매해 보았는데 그 차이점을 정리해 보면 다음과 같다.

 

Realtor fee가 집값이 3% (seller realtor에게 3%, buyer realtor에게 3%) 이 예전부터의 기준이라 100만불짜리 집을 하나 거래하면 realtor fee로만 3만불의 수입을 거둘 수 있다. 일년에 10여건의 거래만 중계하더라도 30만불 이상의 수입을 거둘 수 있기 때문에 한동안 집값이 천정부지로 치솟을 때는 너도 나도 realtor가 되겠다고 공부하고 시험보고 했었다. 하지만 이건 마치 공부 잘하면 누구나 서울대 갈 수 있고, 의사만 되면 고연봉이 보장된다고 하는 말과 같다. 이론 상 가능하지만 사실 상 누구나 서울대가고 의사가 되는 건 아니라는 뜻이다. 주변에서 realtor 되겠다고 시작한 사람은 수없이 많이 보아 왔지만 그 중에 성공적으로 정착해서 지속적으로 realtor로 일하는 사람을 100명 중에 한둘 정도이다. 게다가 이건 어쩔 수 없이 주변의 평판을 무시할 수 없어 한두 사람이 잘하기 시작하면 결국 그 사람들에게 죄다 몰리게 된다.

그러다 보니 San Jose/CA 지역에서 정말 잘 나가는 realtor는 20명 남짓, 그 사람들이 거의 매매의 90% 이상을 해결한다. 주말마다 open house 공고가 붙는데 대부분 4-5명의 이름이 대부분이다. 이 경우 그 이름의 realtor가 모든 거래를 담당하는게 아니라 거의 중소기업 사업체처럼 본인은 중요한 몇가지 절차에만 관여하고 나머지는 그 사무실에 조수를 두고 일을 진행한다. 예를 들어 집을 파는 경우 처음 팔려는 사람하고 만나서 계약을 하고 나서는 그 이후에 staging/광고/open house 등의 일들은 그 밑의 직원이 다 알아서 한다는 것이다.

 

반면에 Austin/TX 지역에서는 비교적 서로 다른 realtor들을 볼 수 있는데 물론 그 중에서도 오래 그리고 길게 살아 남는 사람들이 있는 반면 여전히 많은 수가 1년을 넘기지 못하고 그만 두고 만다. 하지만 San Jose/CA와 비교해서는 좀 더 많은 사람들을 볼 수 있었다.

 

지난 2-3년 동안은 Austin/TX도 워낙 많은 사람들이 몰려 들어 집값이 천정부지로 솟구칠 때가 있었지만 San Jose/CA의 경우에는 구매자에 비해서 마켓에 나오는 매물 자체 숫자가 너무 작아 언제나 multi-offer가 들어간다. 그러다 보니 집값은 다시 올라가는 악순환이 계속 되고 있다. 그 지역 집들이 기본적으로 60년대 아직 과수원 지역일 때 과수원 노동자들을 위한 집들로 지어진 것들이라 집의 연령이 60년은 훌쩍 넘는 것들이 대다수였다. 그러다 보니 집 자체는 많이 낡았는데 대부분 집을 사서 고쳐가며 살거나 혹은 아애 뼈대만 남기고 새로 remodeling 하면서 집을 유지한다. 그래서 겉에서 보면 60년대 모습 그대로지만 안에는 최신식으로 full upgrade 된 것을 볼 수 있다. 

 

집을 구매할 때는 첫번째 고려 사항이 location, 두번째 고려 사항도 location, 세번째 고려 사항도 location이라고 했다. 집 자체는 앞서 말한 것처럼 고치거나 remodeling 해서 살 수가 있지만 위치는 절대 바꿀 수 없기 때문이다. 그래서 한번은 San Jose/CA에서 이런 매물도 나온 적이 있었는데 다운타운 근처, 그래도 비교적 학군 좋은 지역의 한 집이 화재로 반쯤 소실 되었는데도 그 상태 그대로 마켓에 나왔다. 그리고 거기에 이런 광고 문구가 붙었다. 좋은 학군 지역에 꿈의 새 집을 지을 수 있는 기회.

 

반 이상 타버린 집이 80만불에 매물로 나왔다. Austin/TX에서 그 정도 가격이면 3500sf에 10년도 안된 새집을 살 수 있다. (USA Today 홈페이지에서 capture)

 

San Jose/CA는 오래된 집들이 많아서 비싼 집을 사고 들어 가더라도 일단 수리를 하고 들어가는 경우가 많다. 살면서 수리하기 보다 집이 비었을 때 수리하는 것이 편하기 때문이다. 이 때 부엌을 전부 리모델링하거나 방, 화장실, 아니면 거의 집을 새로 짓는 수준으로 리모델링을 하기도 한다. Realtor들도  기업형 realtor들이 많고 집만 팔고 마는 것이 아니라 이런 수리 업자들과 연결되어 있어 무언가 고쳐야 할 것들이 있으면 먼저 이 realtor들에게 물어 보면 자기네들과 관계를 맺고 있는 사람들에게 바로 연결해서 사람을 보내 주는 경우가 많다. 어떤 contractor들이 잘 하는지 모르는 상태에서 낯선 사람을 찾는 것보다 이렇게 소개를 받는 것이 어느 정도 믿음을 주기도 한다. 한편으로는 실력은 realtor와 계속 일을 한다면 검증은 되었다고 봐야 하니 말이다.

 

반면에 Austin/TX에서는 집을 사고 나서 수리하는 경우가 흔하지 않지만 문제가 있을 경우 handyman이나 수리 업자를 찾을 때 realtor들이 같이 일하는 사람들을 가지고 있지 않았다. 물론 yelp나 google에서 리뷰 좋은 업자들을 찾을 수는 있지만 일단 미리 경험해 본 사람의 추천을 받는 것이 나을 수도 있다. 

 

이런 점은 다른 점이지 좋은 점, 나쁜 점은 아니다. Realtor가 소개해 준 사람에게 일단 신뢰가 가기는 하지만 그 사람이 일을 망쳐 놓은 경우도 여러 번 들어 보았기 때문이다. 

 

 

집 가지고 있기 vs 월세 살기

 

한국 사람들, 그리고 중국, 인도 사람들은 대체로 자기 집에 대한 집착이 있는 편이다. 본국에서도 그렇겠지만 특히 타지에서 자기 소유 집이 있다는 것이 주는 심리적 안정도 무시 할 수 없는 것 같다. 내 소유의 집이 없고 아파트나 렌트로 사는 경우 왠지 낯선 곳에서 조금은 붕 떠 있는 듯한 느낌을 받았지만 내 소유의 집에서 살게 되면서 부터 여기가 내가 정말 사는 곳이구나라는 느낌이 들었다. 그래서 많은 이민자들이 자기 소유의 집을 가지는 것에 대해서 관심이 높은게 아닐까 싶다. 그리고 렌트를 사는 경우 매달 내는 렌트비가 비용이라고 생각하고 집을 소유하는 경우에는 같은 비용을 mortgage로 내더라도 투자라고 생각하기 때문에 더 적극적으로 집을 소유하려고 노력하는 것 같다.

 

그렇지만 순전히 비용적인 측면에서 보면 자기 소유의 집을 가지는 것이 이득인 것만은 아니다. Mortgage를 낸다는 것이 투자이긴 하지만 결국 은행에 렌트비를 내는 것과 비슷하고 자기 소유의 집을 가짐으로써 생기는 기타 부대 비용들이 생각보다 만만하지 않기 때문이다. 렌트를 사는 경우 그냥 렌트비만 내면 그만이고 무언가 고장이 나는 경우 집주인이 고쳐 주기 마련이지만 자기 소유인 경우 그 부분이 전부 내 부담이고, 더 큰 부담은 상상보다 훨씬 높은 재산세가 뒤따라 오기 때문이다.

 

재산세 (property tax)는 당연히 주마다, 그리고 county 마다 다르다. San Jose/CA의 경우 Santa Clara County에 속하는데 당시 재산세는 집값의 1.2% 정도였다. 숫자만 보면 그다지 높아 보이지 않지만 문제는 집값이 $2-3M이라는데 있다. $2.5M의 집이라면 일년 재산세는 $30,000이다. 보통 일년에 두번에 나누어 내는데 단순히 월로 계산해도  $2,500씩이다. 즉 내가 매월 갚아야 할 mortgage에 이만큼이 더 더해져야 한다는 말이다. 집을 구매할 때 단순히 월 mortgage payment만 고려하는 사람들이 있는데 이러다가 큰 낭패를 본 사람들이 여럿 있었다.

Austin/TX의 경우 우리 집 기준으로는 Travis County에 속하고 재산세는 2.3% 정도이다. 아직 이 동네는 $1M을 넘는 집이 많지 않으니 $700,000을 기준으로 한다면 재산세는 일년에 $16,100 정도, 월 $1,340 수준이다. 누가 뭐라고 해도 여전히 San Jose/CA는 늘 비싼 곳이다.

 

 

집 구매 혹은 렌트, 어느 쪽이 비용이 더 들까. 물론 지역마다 차이는 있겠지만 집을 구매하고 유지하는 것도 만만치 않은 것임을 보여 주고 있다.(Coutesy of visualcapitalist.com)

 

 

 

 

미국에 와서 살고 있는 이민자들, 특히나 주변의 한국 이민자들의 첫번째 꿈은 대부분 자기의 집을 가지는 것이다. 타지에서 힘들게 일을 마치고 퇴근하는 길에 마주하는 것이 내가 고생해서 마련한 작은 집 하나라면 힘들었던 모든 것들이 다 사그라지지 않을까.

 

2007년 맨 처음으로 San Jose/CA에서 집을 마련했을 때의 일이다. 당시 아내는 둘째를 출산하기 두달 전이었고 아이가 둘이 되었으니 차도 미니밴, Honda Odyssey 새 차를 막 산 참이었었다. 아침에 출근하는 길이었는데 내 눈에 들어 온 장면은 깨끗하게 마련한 새 집, 차고에는 새 미니밴이 서 있고, 그 앞에서 나를 배웅해 주는 임신한 와이프의 모습이었다. 행복한 모습의 장면을 떠 올리라고 한다면 이것보다 더 완벽한 그런 모습이 있을까. 당시에도, 지금도 그리고 아마 앞으로도 결코 잊을 수 없는 장면이 될 것이다. 힘들지만 잘 살고 있는거야라는 비타민 그 자체였기 때문에. 그렇게 열심히 살아 본다.